부동산 시장 교란행위 집중조사 | 국토부 2025년 단속 강화

국토교통부가 2025년 수도권을 중심으로 부동산 시장 교란행위에 대한 집중조사를 본격 시행합니다. 서울과 경기 등 12개 지역이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라, 편법증여·대출자금 용도 외 유용·거짓신고 등 위법 의심 거래에 대한 단속이 강화됩니다. 서울 지역 3~4월 신고분 조사 결과 317건의 위법 의심 거래가 적발되었으며, 지난해 1월부터 올해 2월까지 특수관계인 간 직거래 기획조사에서도 264건이 적발되었습니다. 부동산 시장 교란행위 근절을 위한 정부의 강력한 의지와 함께, 실제 적발 사례와 주의해야 할 사항들을 상세히 안내해드립니다. 이 글에서는 토지거래허가 위반, 법인자금 활용 등 편법 자금조달, 그리고 관련 신고 방법까지 실용적인 정보를 제공합니다.

• 1. 부동산 시장 교란행위 기획조사 확대 배경
• 2. 토지거래허가 위반 및 편법 자금조달 집중 단속
• 3. 서울 지역 위법 의심 거래 적발 현황
• 4. 부동산 불법행위 신고 및 대응 방안
• 5. 자주 묻는 질문 (FAQ)

부동산 시장 교란행위 기획조사 확대 배경

국토교통부는 2025년 10월 15일 발표한 주택시장 안정화 대책에 따라 서울과 경기 등 12개 지역을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 이에 따라 부동산 시장 교란행위에 대한 집중조사가 본격적으로 시행되고 있습니다. 토지거래허가구역 확대와 대출규제 강화 등 시장 안정 대책이 본격 시행됨에 따라, 토지거래허가 위반이나 편법 대출·증여 등 시장질서를 교란하는 이상거래가 확대될 우려에 대비하기 위한 조치입니다.

국토부는 현재 서울을 중심으로 실시하고 있는 부동산 기획조사와 현장점검을 9~10월 부동산 거래 조사부터 서울 전체 및 경기 12개 지역으로 확대할 계획입니다. 규제지역 지정으로 풍선효과가 우려되는 화성동탄과 구리 등까지 조사 대상에 포함됩니다. 이는 규제 강화에 따른 시장 이탈 현상을 사전에 차단하고 부동산 시장 교란행위를 근절하기 위한 선제적 대응입니다.

부동산 거래 신고와 관련된 자세한 정보는 정부24 공식 사이트에서 확인할 수 있습니다. 토지거래허가구역 지정 이후에는 거래 계약을 체결했더라도 허가를 받지 않으면 거래가 무효 처리되므로, 해당 지역에서 부동산 거래를 계획 중이라면 반드시 관련 규정을 확인해야 합니다.

토지거래허가 위반 및 편법 자금조달 집중 단속

국토부는 향후 기획조사와 현장점검 확대를 통해 토지거래허가 관련 의무 위반과 편법 자금조달 등을 중점 점검할 예정입니다. 토지거래허가구역 내에서 주택거래 허가를 받으려면 허가일로부터 4개월 이내 입주해야 하며, 주택취득 후 2년 동안 실거주 의무를 이행해야 합니다. 허가신청서와 토지이용계획 등을 제출해 이를 소명해야 하므로 허위 서류 제출 시 법적 처벌 대상이 됩니다.

대출규제 회피를 위해 법인 자금을 활용하거나 부모로부터 편법으로 증여받아 주택을 매수하는 등 편법 자금조달로 시장을 교란하는 행위를 중점 점검합니다. 금융기관 대출, 특수관계인 간 차입금 등 자금조달계획서 기재항목과 증빙자료를 확인하고, 자금조달 과정의 탈·불법 의심 정황이 발견되면 기획조사 대상에 포함해 별도의 소명자료를 요청해 철저히 검증할 계획입니다.

서울 지역 위법 의심 거래 적발 현황

국토교통부는 2025년 1월부터 서울지역 주택 이상거래에 대해 기획조사를 실시하고 있습니다. 3~4월 신고분에 대한 조사 결과, 편법증여·대출자금 용도 외 유용·거짓신고 등 위법이 의심되는 317건의 거래를 적발했으며, 위법 의심행위는 총 376건에 달합니다. 또한 지난해 1월부터 올해 2월까지 특수관계인 간 직거래 기획조사에서 위법의심 거래 264건을 추가로 적발했습니다.

• 특수관계인 차입금 과다 사례: 서울 소재 아파트를 54억 5,000만 원에 매수하면서 매수인이 주주로 있는 법인으로부터 31억 7,000만 원을 차입해 거래대금에 활용한 사례가 적발되었습니다. 특수관계인 차입금 과다로 국세청 통보 대상이 되었습니다.
• 대출금 목적 외 유용 사례: 서울 소재 아파트를 42억 5,000만 원에 매수하면서 금융기관으로부터 기업운전 자금 목적으로 23억 원의 대출을 받았으나 사업과 무관하게 대출금을 아파트 구입에 사용한 사례입니다. 목적 외 대출금 유용으로 금융위 통보 대상이 되었습니다.
• 편법 증여 의심 사례: 서울 소재 아파트를 40억 원에 매수하면서 매도인인 부모를 임차인으로 하는 보증금 25억 원의 전세 계약을 체결한 사례가 적발되었습니다. 편법 증여가 의심되어 국세청 통보 대상입니다.
• 다운계약 의심 사례: 경기도 소재 아파트를 5억 8,000만 원에 계약했다고 신고했으나 실제 거래당사자 간 이체금액은 6억 3,000만 원으로 확인되었습니다. 다운계약이 의심되어 거래금액 거짓신고로 지자체 통보 대상이 되었습니다.

5~6월 이상거래에 대해서도 다음 달 중 조사를 완료할 계획이며, 2025년 부동산 대출 규제 총정리를 통해 더 자세한 정보를 확인할 수 있습니다. 금융위원회와 금융감독원은 모든 금융권의 사업자대출 용도 외 유용 실태 조사와 대출규제 위반·우회사례 등에 대한 점검을 지속하고 있습니다.

부동산 불법행위 신고 및 대응 방안

국토교통부는 집값 담합과 집값 띄우기 등 시세교란, 인터넷 중개대상물 불법 표시·광고 등 부동산 거래질서 교란행위 전반에 대해 통합 신고시스템을 운영하고 있습니다. 부동산 불법행위 통합 신고센터 웹사이트와 콜센터를 통해 24시간 신고를 접수하고 있으며, 신고된 사례에 대해서는 지자체 등과 협력해 엄정 대응하고 있습니다.

위규행위가 적발될 경우 대출금액을 즉시 회수하고 일정기간 신규 대출을 금지하는 등 엄정하게 대응합니다. 국세청은 토지거래허가구역 신규 지정지역과 규제에 따른 풍선효과가 나타나는 지역의 부동산 거래에 대해 거래동향과 탈세정보 수집 등 현장 모니터링을 강화하고 있습니다. 특히 규제 시행 전후 시장상황을 틈타 부모로부터 자금을 편법 지원받아 고가아파트를 취득하는 등 탈루행위가 있는지 중점 점검합니다.

김규철 국토부 주택토지실장은 “부동산시장 안정 기반이 흔들리지 않도록 허위신고·편법거래 등 불법행위를 철저히 차단할 계획”이라고 밝혔습니다. 자세한 부동산 거래 정보와 신고 방법은 국토교통부 공식 홈페이지에서 확인할 수 있습니다. 불법행위를 적발하면 관계기관과 공조해 무관용 원칙으로 엄정히 대응한다는 방침입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

마무리

국토교통부는 부동산 시장 교란행위 근절을 위해 2025년 서울·경기 지역을 중심으로 집중조사를 실시하고 있습니다. 토지거래허가 위반, 편법 자금조달, 허위신고 등 317건의 위법 의심 거래가 적발되었으며, 앞으로도 기획조사 범위가 지속적으로 확대될 예정입니다. 부동산 거래 시 관련 규정을 정확히 이해하고 준수하는 것이 매우 중요합니다.

부동산 불법행위를 발견하신 경우 부동산 불법행위 통합 신고센터를 통해 적극적으로 신고해주시기 바랍니다. 정부는 무관용 원칙으로 부동산 시장 교란행위에 엄정 대응할 계획이며, 건전한 부동산 거래 질서 확립을 위해 지속적으로 노력하고 있습니다. 궁금한 사항이 있으시면 댓글로 남겨주세요.