“양도세 중과, 완전히 없어진 거 아니었나요?” 상담하다 보면 의외로 이렇게 알고 계신 분들이 많습니다. 하지만 정확히 말씀드리면 지금은 ‘폐지’가 아니라 ‘한시적 배제(유예)’ 상태죠. 특히 2026년 2월인 지금, 우리에게 남은 시간은 생각보다 많지 않을 수 있습니다.
현행 규정상 이 혜택의 유효 기간이 다가오고 있기 때문인데요. 이 글에서는 2026년 5월 9일이라는 중요한 데드라인을 앞두고, 다주택자분들이 반드시 체크해야 할 기본세율 혜택과 구체적인 매도 전략을 시급하게 짚어보겠습니다.
- 1. 양도세 중과 배제, 종료일은 언제?
- 2. 기본세율 vs 중과세율 세금 차이 분석
- 3. 2026년 5월 전 매도 전략 가이드
- 4. 장기보유특별공제, 놓치면 안 되는 이유
- 5. 자주 묻는 질문 (FAQ)
양도세 중과 배제, 종료일은 언제?
가장 먼저 팩트부터 체크해야겠죠. 많은 분들이 기다리시는 ‘다주택 양도세 중과 폐지’ 법안은 아직 국회의 문턱을 넘지 못한 상태입니다. 대신 정부는 시행령 개정을 통해 중과세를 한시적으로 적용하지 않는 ‘중과 배제’ 정책을 쓰고 있는데요.
중요한 건 기한입니다. 2026년 2월 현재 기준으로, 현행 시행령상 중과 배제 종료일은 2026년 5월 9일까지입니다. 즉, 이날까지 잔금을 받거나 등기 접수를 마쳐야만 중과세를 피할 수 있다는 뜻이죠. 물론 정부가 추가 연장을 발표할 가능성도 있지만, 정책이라는 건 언제나 불확실성이 존재하기 때문에 ‘연장되겠지’라고 막연히 믿고 있다가는 큰코다칠 수 있습니다. 가장 안전한 건 5월 9일 이전에 매도를 완료하는 플랜을 세우는 겁니다.
최신 정책 변화는 매 순간 중요하므로, 계약 전 반드시 기획재정부 보도자료나 국세청 공지사항을 통해 ‘중과 배제 연장’ 여부를 더블 체크하시길 권해드립니다.
기본세율 vs 중과세율 세금 차이 분석
“서둘러서 팔아야 할 만큼 차이가 큰가요?”라고 물으신다면, “네, 집 한 채 값이 왔다 갔다 합니다”라고 답해드립니다. 다주택자 기본세율 적용 여부는 수익률을 완전히 바꿔놓거든요.
| 구분 | 현행 (중과 배제 기간) | 중과세 부활 시 (규제지역) |
|---|---|---|
| 적용 세율 | 6% ~ 45% (기본세율) | 기본세율 + 20%p(2주택)
기본세율 + 30%p(3주택↑) |
| 최고 세율 | 45% | 75% (사실상 징벌적 과세) |
| 장특공제 | 적용 가능 (최대 30%) | 적용 불가 (0%) |
표를 보시면 아시겠지만, 중과세가 적용되면 최고 75%(지방세 포함 82.5%)의 세금을 내야 합니다. 10억 원 벌어서 8억 원을 세금으로 내는 셈이죠. 반면 현재처럼 기본세율이 적용되면 일반적인 세금만 내면 되고, 아래에서 설명할 장기보유특별공제까지 받으면 세금 부담이 절반, 아니 1/3 수준으로 뚝 떨어집니다.
2026년 5월 전 매도 전략 가이드
데드라인이 2026년 5월 9일이라면, 지금 당장 움직여야 합니다. 부동산 거래는 계약부터 잔금까지 통상 2~3개월이 소요되기 때문이죠. 2월인 지금 매수자를 찾지 못하면 5월 내 잔금 처리가 빠듯할 수 있습니다.
잔금일 기준 엄수: 계약일이 아닙니다. 양도세 기준일은 ‘잔금 청산일’ 또는 ‘등기 접수일’ 중 빠른 날입니다. 5월 9일까지 이 절차가 마무리되어야 합니다.
‘못난이’부터 정리: 향후 가치 상승이 더딜 것으로 예상되는 지방권 주택이나 소형 주택을 우선 매도하여 주택 수를 줄이세요. 똘똘한 한 채 전략은 여전히 유효합니다.
특약 사항 활용: 만약 5월 9일이 임박해 계약한다면, “매수인의 사정으로 잔금이 지연되어 중과세가 발생할 경우, 그 차액을 매수인이 배상한다”는 식의 특약을 넣는 것도 하나의 안전장치입니다.
증여보다 매도 우위: 현재 취득세 중과도 완화 추세지만, 양도세 혜택이 워낙 크기 때문에 증여보다는 매도를 통해 현금화하는 것이 세금 측면에서 유리한 경우가 많습니다.
장기보유특별공제, 놓치면 안 되는 이유
중과 배제 혜택의 숨은 주인공은 바로 장기보유특별공제입니다. 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때 중과세가 적용되면, 10년을 보유하든 20년을 보유하든 공제를 한 푼도 못 받습니다. 이게 세금 폭탄의 주원인이죠.
하지만 지금처럼 중과가 배제되는 기간에는 3년 이상 보유 시 연 2%, 최대 15년 보유 시 30%의 공제를 받을 수 있습니다. 양도차익이 5억 원이라면 1억 5천만 원을 소득에서 빼주는 건데, 이로 인한 세금 절감 효과는 수천만 원에 달합니다. 오래 보유한 물건일수록 이번 5월 9일 이전에 매도해야 하는 결정적인 이유가 바로 여기에 있습니다.
내 보유 기간에 따른 정확한 공제율이 궁금하다면 국세청 홈택스의 양도세 모의계산 기능을 활용해 보세요. 공제 적용 전후 세액을 한눈에 비교할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 2026년 5월 9일 이후에는 중과세가 다시 부활하나요?
현재로서는 그렇습니다. 정부가 추가 연장을 발표하지 않는다면 5월 10일부터는 다시 중과세율이 적용됩니다. 따라서 4월 중에는 정부의 연장 발표 여부를 예의주시해야 합니다.
Q2. 양도세 중과 ‘폐지’는 언제 확정되나요?
완전한 폐지는 소득세법을 개정해야 하는데, 이는 국회의 동의가 필요합니다. 여야 합의가 필요한 사안이라 시기를 장담할 수 없으므로, 현재 시행 중인 ‘배제(유예)’ 혜택을 활용하는 것이 현실적입니다.
Q3. 분양권도 주택 수에 포함되어 중과되나요?
네, 2021년 이후 취득한 분양권은 양도세 계산 시 주택 수에 포함됩니다. 다만, 중과 배제 기간 내에 주택을 판다면 분양권이 있어도 기본세율을 적용받을 수 있습니다.
Q4. 조정대상지역이 해제된 곳은 상관없나요?
맞습니다. 양도 당시 비규제지역(조정대상지역 해제)이라면, 다주택자라도 중과세 적용 없이 기본세율을 적용받습니다. 현재 강남 3구와 용산을 제외하고는 대부분 해제된 상태입니다.
마무리
정리하자면, 2026년 2월 현재 다주택 양도세 중과 배제 혜택은 유효하지만, 그 시계는 5월 9일을 향해 빠르게 가고 있습니다. 정책이 연장될 것이라는 막연한 기대보다는, 확실한 혜택이 보장된 지금 시점에 포트폴리오를 재정비하는 것이 자산을 지키는 지름길입니다.
특히 장기보유특별공제까지 받을 수 있는 이 기회를 놓치면, 추후 세금 부담이 몇 배로 늘어날 수 있다는 점을 꼭 기억해 주세요. 추가로 궁금한 점이나 복잡한 세금 계산이 필요하다면 국세청 126 상담센터를 이용해 보시는 것도 좋은 방법입니다.